По итогам августа 2026-го предложение новостроек в Тюмени и Екатеринбурге показало противоположный годовой тренд — спад на 6,9% против роста на 8,4%. При этом средневзвешенная цена квадратного метра в обоих городах изменилась умеренно, прибавив 4,3 и 3,3% соответственно. Как отмечает основатель и председатель правления ГК ПАРИТЕТ Павел Галкин, такие сдержанные темпы роста стоимости создают лишь видимость стабильности. Реальное состояние рынка определяет внутренняя структура предложения.
Согласно исследованию агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости», к концу лета на первичном рынке Тюмени в реализации находилось 25,3 тыс. лотов общей площадью 1,3 млн кв. м (минус 5,6% по площади к августу прошлого года). Основную долю формирует комфорт-класс — 23,9 тыс. лотов (1,2 млн кв. м). Этот сегмент сократился на 6,5% в штуках и на 5,8% по площади. Сильнее всего просел бизнес-класс: число лотов здесь упало сразу на 18,7%. Премиальный сектор сохранил стабильность, его объём за год практически не изменился. Умеренное сжатие предложения вызвано осторожностью девелоперов: на фоне охлаждения спроса и дорогих кредитов компании сократили темпы вывода новых проектов.
По словам Павла Галкина, сокращение экспозиции в Тюмени не стоит трактовать как уход девелоперов с рынка. Скорее компании стали строже относиться к моменту запуска новых очередей и проектов: при высокой стоимости финансирования ошибка в темпе вывода предложения сегодня обходится значительно дороже.
Средневзвешенная стоимость квартир в новостройках Тюмени составила 161,4 тыс. руб. за квадратный метр. Заметнее всего она выросла в бизнес-классе — на 14,3%, до 195,7 тыс. руб. Это произошло из-за сокращения предложения в сегменте и выхода проектов с более высокими качественными параметрами. В комфорт-классе прибавка оказалась скромнее — 3,8% (до 156,3 тыс. руб.). Средний бюджет покупки по городу поднялся на 5,8%, до 8,4 млн руб. Основной скачок зафиксирован в бизнес-классе: средний чек вырос на 33,6% (до 12,1 млн руб.) за счёт повышения базовой цены и увеличения средней площади квартиры на 16,9% — с 53,1 до 62 кв. м.
Эксперт обращает внимание, что рост среднего чека в Тюмени связан не только с удорожанием квадратного метра. В бизнес-классе заметно изменилась сама структура предложения: на рынке стало меньше лотов, но выросла их средняя площадь и качественные характеристики. Поэтому анализировать рынок только через цену «квадрата» в данном случае недостаточно.
В Екатеринбурге ситуация развивалась иначе. На первичном рынке города в реализации находилось 32,2 тыс. лотов общей площадью 1,6 млн кв. м (+10,1% к прошлому году). Однако в дорогих категориях выбор сузился: количество квартир в бизнес-классе сократилось на 12,1%, а в премиальном — на 7,8%.
В среднем по Екатеринбургу квадратный метр достиг 182,3 тыс. руб., а средний чек вырос на 3,6% (до 9,4 млн руб.). При этом основной рост стоимости пришёлся на массовый сегмент, тогда как в дорогом секторе бюджет покупки почти не изменился или показал спад:
• комфорт-класс стал лидером по темпам удорожания: цена квадрата поднялась на 6,7% (до 163,9 тыс. руб.), а средний чек — на 7,9% (до 8,2 млн руб.);
• в бизнес-сегменте метр подорожал на 3,2% (до 205,8 тыс. руб.), но средняя цена лота снизилась на 0,7% (до 11,1 млн руб.) из-за сокращения средней площади на 3,9% (до 54 кв. м);
• в премиум-классе квадратный метр прибавил в цене 1,3% (до 390,5 тыс. руб.), а средний чек опустился на 1,3% (до 33,1 млн руб.) из-за уменьшения средней площади на 2,6% (до 84,9 кв. м).
По оценке Галкина, Екатеринбург быстрее реагирует на изменение платёжеспособного спроса за счёт более конкурентной среды и широкого выбора проектов. Поэтому девелоперы активнее работают не только с ценой, но и с квартирографией: сокращение средней площади позволяет сохранить итоговый бюджет покупки на приемлемом для клиента уровне.
«Застройщики по-разному адаптируются к охлаждению спроса при дорогих кредитах. В Екатеринбурге девелоперы уменьшают площади квартир, чтобы итоговый чек оставался подъёмным для покупателя. В Тюмени подход иной: бизнес сдерживает вывод новых строек, не урезая метраж и качество жилья», — подчёркивает аналитик компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Опыт двух крупных городов УрФО подтверждает, что в период охлаждения спроса региональные рынки перестают двигаться синхронно. По словам Галкина, универсальной стратегии для девелопера сейчас нет: в одном городе эффективнее регулировать объём нового предложения, в другом — быстрее адаптировать продукт и площади квартир под возможности покупателя. Дальнейшую динамику предложения будет определять не столько ставка ЦБ, сколько гибкость девелоперов и их способность балансировать между маржинальностью проектов и реальной платёжеспособностью покупателей.
«Я бы не сравнивал Тюмень и Екатеринбург по принципу, где рынок сильнее или слабее. Мы видим две разные модели адаптации. В Тюмени девелоперы осторожнее относятся к новым запускам и при этом сохраняют более просторный продукт. В Екатеринбурге выше конкуренция и шире предложение, поэтому рынок быстрее подстраивает квартирографию под бюджет покупателя. Сейчас вообще важно смотреть не только на среднюю цену квадратного метра, а на то, из каких проектов и лотов складывается предложение. Именно эта структура во многом будет определять и средний чек, и дальнейшую динамику цен», — отмечает основатель и председатель правления ГК ПАРИТЕТ Павел Галкин.